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经济观察：美国众银行主动削减房贷者“月供”
[2008-11-7]
经济观察：美国众银行主动削减房贷者“月供”
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2008年11月7日9:0 国际金融报 陈建国
上周五，摩根大通成为最新一家宣布削减房贷客户月供的大银行，它降低了利率并临时调低了40万家房贷者的还款额度。
尽管这项措施只惠及了全国众多拖欠房贷者中的小部分人，分析家们认为这项措施可以阻止住房抵押赎回权丧失高潮的到来，并且要比政府计划推出的给住房贷款提供部分担保的计划有效得多。
“银行是做了成本效益分析的。”银行分析家Gerard S. Cassidy说，“银行不希望这些客户发展到丧失抵押权的地步，因为这对银行来说是一种代价昂贵的并且是带有惩罚性质的收钱方法。”
在7月末大约有150万家庭丧失了住房抵押赎回权，经济学家们预测由于房价下跌、失业增加，明年还会有几百万贷款者可能断供。差不多每10笔抵押贷款就有一笔拖欠不还或丧失住房抵押赎回权。
摩根大通的官员们说，他们这样做并不是在做慈善活动，也非迫于政府的压力。银行与借款者重新协商贷款条件是希望减少损失，如果借款者丧失住房抵押赎回权，银行就会收回房子然后再卖掉，这时银行的损失会大得多。自2007年初，摩根大通已经修订了25万笔贷款条件。
“我们现在做的事情非常有意义，”摩根大通的零售金融服务社主管 Charlie Scharf 说，“如果政府能够参与进来，那就再好不过了。”
像其他银行一样，摩根大通主要的调整目标是自己拥有的贷款，那些被打包成为有价证券的抵押贷款，由于有严格的合同条款限制，银行没有太大的改变贷款条件的余地。
这些合同条款限制了摩根大通以及其他银行修订贷款条件的效果。举个例子，摩根大通提供给借款人共1.5万亿美元的住房抵押贷款，但是自己仅出资3500亿美元，其他的资金都来自证券投资者。如果银行修改贷款条件侵犯了它的背后投资者的利益，这些投资者就会采取法律行动保护自己的利益。Scharf先生说，银行需要获得投资者的批准才能修改更多的房贷贷款条件。
摩根大通的努力有点像7月份联邦存款保险公司收购IndyMac后的一个计划，通过降低现有的抵押贷款的利率并临时性降低借贷者本金还款额度，使借款者的住房贷款还款总额保持在可支配收入的31%到40%之间。
联邦存款保险公司主席拜尔说过，拖欠IndyMac贷款的有6万人，这样的处理可以帮助他们当中的4万人。
但是银行自己所采取的行动可能会帮助更多的陷入麻烦的住房贷款者。
拜尔女士在一份被摩根大通十分赞同的声明中称：“大家现在都认为，广泛地、系统地修改贷款条件是最好的优化抵押贷款价值的方法，保住业主的产权可以最终稳定房价并繁荣经济。”
Scharf先生说，摩根大通还会调整那些现在还没有拖欠债务但是银行认为他们面临拖欠风险的借款者贷款条件。对于特殊风险的贷款，摩根大通将会临时把利率降低到2%并且减少他们近几年的还款额度。
在来自11个州的官员协调下出台的解决掠夺式贷款惯例的方案中，美国银行赞同做出相似的修改措施，并且对某些抵押贷款的拖欠直接进行销账。另一家大银行汇丰也优先减轻了某些贷款者的负担并且修改了近25%的次级贷款者的贷款条件。
北卡罗来纳州的一位银行监管者Mark Pearce说，政府对IndyMac和Countrywide的干预给像摩根大通这样的放贷者树立了一个好榜样。
北卡罗来纳州银行业副税务长Pearce先生说：“很明显，他们已经研究了IndyMac和Countrywide的解决方案，这些公众计划会引导其他银行服务提供者重新思考他们应该怎样才能解决这些问题。”
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